最近，有傳聞在網上流傳: soho中國考慮以80億美元出售中國寫字樓的權益，交易對手是外資企業，這次銷售的最終計劃是銷售soho中國的核心資產“八大金剛”。

據傳聞，soho中國的股價在3天內上漲了30個百分點，3天的交易額為7億6千萬港元，而以前每天的交易額是數百萬港元。

為什么這么貴？ 簡單的算法是，soho中國在上漲前的市值在100億港元以上，如果信息屬實，企業不是全部派遣80億美元，而是只派遣30%的利息，已經超過了市值。

之后，soho中國例行公事的明確化，想隱瞞一點消息:本公司關注媒體目前打算出售房地產項目的相關報道，以及之后出現的企業股票價格和成交量的上漲。 本集團注意到該聲明，確認到目前為止，本企業不知道為了避免在本企業證券上出現虛假市場而必須公布的與集團資產的銷售相關的資料。

筆者制作了完全不知道內幕的吃瓜群眾，首先試圖從手頭的公開資料中闡明事件的可能性。

soho中國

首先，讓我們看看soho中國是什么樣的公司。

soho中國成立于1995年，是最早的房地產商之一。 那一年，許家印還沒有創辦恒大，孫宏斌剛出獄，還沒有開始開發房地產。

soho中國的業務大部分是商業地產開發，最重要的產品是寫字樓。 soho中國辦公樓的形狀很大膽，建成后經常成為當地的地標。

毫不夸張，張欣真是個被地產誤解的藝術家。

但是，近年來，soho中國在房屋企業中的地位越來越低，不能說是恒大融創，很多不知名的地區開發者也超過了它。 2019年房地產公司500強，soho中國排名259。

下跌的第一個原因是潘石屹去年做的從“銷售”向“所有”的戰術轉換。

年的房地產像過山車一樣起伏，從3月新政引發的二手房交易狂潮中，頒布了“新國五條”細則后，樓市瞬間降溫。 從“全年黃金期”到日光盤和高價地的頻率表現 ...

以北京為例，去年北京出讓214塊土地，出讓額創紀錄地達到1821.81億元，同比達到181%。

炎熱的土地市場可能使潘石巖想起了20年前的海南泡沫。 他果斷停止了土地和銷售，把公司的重點慢慢轉向了租賃業務。

從當時財務報告的記述可以看出他對市場的看法。

這一果斷的決策也使soho中國完全退出了“地產集團”。 年，soho中國沒有房地產銷售收入，成為了純租賃企業。

進入借用“仙人模式”的soho中國后，收入急劇下降，但其負債和各種應收賬款也相應下降。 對于恒大碧桂園動則數千億的負債和應收賬款，soho中國的經營風險相對較小。

soho中國資產狀況

盡管戰術調整7年后的今天，soho中國基本退出了住宅企業江湖，收入還不到碧桂園的零頭。 但是，由于穩健的經營模式，soho中國負債少，現金流充足，躺著賺錢。

因此，在商業模式和財務上，soho沒有清倉資產的訴訟。

另外，soho中國房地產基本位于核心商圈，是稀有的商業房地產。 如果將來政府放水，soho中國可以從自有資產上漲和租金上漲中受益的經濟危機、soho低負債、高現金流的情況下，也可以提供足夠的資金。

交易詳細信息

讓我們看看交易。

網上鋪天蓋地的謠言只有一種觀點:潘石屹奔走。

不僅僅是跑步，賣掉所有的資產，轉移到海外投資。

那我們先來看看整個交易的設計。

首先交易的目標是“八大金剛”，這八棟房地產不是soho中國的核心資產，幾乎是所有的資產。 soho中國的大部分收入都由這些房地產的租金支撐。

這些資產不僅包括潘石巖說多次賣不出去的望京soho，還包括2100天，世界知名建筑事務所kpf主導設計的古北soho。 出售這些資產后，soho中國將成為凈現金企業。 近年來，這些核心地區的資產，租金率大部分在95%以上，超過平均水平，租金也逐年穩步上升。

這是鄰居羅阿姨年輕時炒作賺錢，買很多核心地帶的房地產，租收不容易。 這幾年又花了大錢買了房子，同時作為藝術品刷了六七年。 我剛完成還沒住。 突然說投資外國，清除倉庫里的所有不動產。

發生這種事，羅阿姨要么離婚要么犯法逃跑。

看看客戶，看看交易利潤。

傳聞潘石巖出售資產是“海外投資”。 近年來，潘石巖夫婦的海外投資通過家族信托進行。 據傳聞，潘石屹要變賣資產逃跑，只能通過紅利流入海外信托基金。

目前潘石巖夫婦持股占soho中國的比例為63.93%，通過紅利流出，銷售后得到的數百億美元，拿到潘石巖夫婦手里就要打六折。 有什么樣的投資收益率可以做潘石巖折扣額的40%？

如果覺得國內投資收益率不行，要去海外投資，可以在soho股價近年低迷的時候進行回購，然后清倉甩賣。

另外，潘石巖夫婦上次進行海外投資已經是一年了。 隨著國家外匯管理的收緊，潘石巖夫婦近年來不進行海外投資，專注于“包租公”。

因此，無論是從客戶還是從交易利益的角度來看，潘石巖夫婦只要沒有不能告訴別人的風險，就不會投資“清倉”。

態度

最后看看潘石巖夫婦的態度。

根據年商業戰術的變化，可以推測潘石巖夫婦經營的風格即保守。

潘石巖經歷過海南的泡沫。 那一年，用5斤橘子換了海南省人均住宅面積，順利逃走了。 張欣則是海歸精英，曾任高盛等投行。

兩人的背景在經營soho中國時非常合理，雖說錯過了中國住宅市場的大牛市，但躺著租也很穩健。

而且，soho中國的江湖地位沒有保證，但兩人沒有一點不安感。

“跳槽”在微博上賣蘋果。

另一個人打網球，越野，回家。

完全是隔壁爺爺的阿姨退休度過晚年的亞子。

從多年的財務報告也可以看出他們堅定地看中國。

根據潘石巖夫婦的行為，清倉甩賣不符合他們現在的保守和法系畫風。

結論

無論是soho中國的經營模式，還是這筆交易的利益程度，還是潘石巖夫婦的心情，從邏輯上看，soho中國指的是不需要清倉甩賣的觀點。

但是資本市場的風云無法預測，還有很多潛在因素。 例如，最近全球動亂帶來的不穩定因素和國內住宅企業的債務危機。

或者，潘石屹最近看到李國慶俞渝撕裂，覺得勢頭不好不早點清盤？

俗話說，英雄傷心美人關，這是潘石巖清倉想出退路的唯一原因。

我們作為吃瓜群眾，不能接近交易內部，只能從公開資料推測事件的大致率的推移，進行合理評價。 畢竟，這些炒高soho中國的資金是聰明的錢還是賭博，我也想早點看到答案。

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