老字號紅資股中信泰富、中信集團(tuán)冀期實(shí)現(xiàn)了香港整體上市的計(jì)劃，最終落錘。 這筆交易最終不會晚于今年8月29日，屆時(shí)中信泰富將更名為中國中信有限企業(yè)。

本報(bào)記者劉娟從廣州出來了

中信集團(tuán)的大象跳舞，翩翩在香港。

由老字號紅資股中信泰富( 00267.hk )供資，中信集團(tuán)冀期實(shí)現(xiàn)了香港整體上市計(jì)劃，最終落槌。

4月16日，中信泰富公布了這一2269億元巨無霸收購方案的細(xì)節(jié)。 其交易對價(jià)包括499億元現(xiàn)金和1770億元股票，注入的資產(chǎn)包括銀行、電信、證券、汽車、特鋼、隧道、房地產(chǎn)及工程承包等長名單。 從發(fā)表到?jīng)Q定發(fā)售的詳細(xì)情況，中信集團(tuán)不到半個(gè)月。 這筆交易最終不會晚于今年8月29日，屆時(shí)中信泰富將更名為中國中信有限企業(yè)。

霧中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合也將重新開始。 這次經(jīng)過多年冬眠的中信系地產(chǎn)旗艦平臺中信地產(chǎn)，能上前臺嗎？ 有些巨大的變化早就應(yīng)該釀造，只等揭幕的時(shí)候。

土地大業(yè)由誰主導(dǎo)？

作為中信集團(tuán)非金融板塊的重要業(yè)務(wù)，“中信系”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合問題會提高議題嗎？

4月16日，在香港，中信集團(tuán)兼中信泰富主席常振明再次被媒體問及房地產(chǎn)整合的動向。 “交易完成后，新中信將整合競爭的不動產(chǎn)等重疊的業(yè)務(wù)。 現(xiàn)在，在一家企業(yè)中，這些生意通過收購、剝離等方法很有價(jià)值。 ”。 常振明是這樣回答的。

這個(gè)問題反復(fù)問了六年多。 實(shí)際上，從接手中信泰富之日開始，控股公司中信泰富與中信地產(chǎn)之間同行競爭的難題是擺在常振明面前的需要解決的局面。 故事的起源必須追溯到2009年4月8日。 在其另一種春天，屬于榮智健的中信泰富的時(shí)代黯然落下帷幕。 弄錯(cuò)澳元走勢損失了近20億美元，榮智健辭去了中信泰富董事局主席職務(wù)。

榮健是中信集團(tuán)的創(chuàng)始人，“紅色資本家”榮毅仁之子，親手創(chuàng)立的中信泰富也是中信集團(tuán)香港最重要的平臺，最國際化的子企業(yè)。 在榮智健手中，中信泰富的商業(yè)帝國布局已從房地產(chǎn)、貿(mào)易延伸到隧道、民航、水廠、發(fā)電、公路等戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)的范圍。 榮智健辭職前，中信集團(tuán)在這家紅籌青籌加身的子公司中沒有很強(qiáng)的話語權(quán)。

由于援助手陷入巨額損失泥沼的中信泰富，中信集團(tuán)的持股量也從29.44%上升到57.56%，成為控股地位。 常振明繼承了榮智健之后，成為中信泰富新掌門人。 時(shí)52歲的常振明，被稱為“消防隊(duì)長”，是商界罕見的圍棋七段，是國家圍棋隊(duì)的前國手。 國內(nèi)有名棋手劉小光評價(jià)常振明“聰明的象棋”。 思考靈活，手段多。

參加年中信地產(chǎn)企業(yè)品牌發(fā)布會，常振明對整合給出了如下答案:短期相互投資合作，長期整合統(tǒng)一，“2009年下半年，中信地產(chǎn)和中信泰富的主要管理者召開了研討會，在原來的基礎(chǔ)上繼續(xù)合作的

他說的本來基礎(chǔ)是中信泰富在2009年中報(bào)公開的協(xié)議。 根據(jù)協(xié)議，兩個(gè)可以共享經(jīng)驗(yàn)、市場新聞和其他資源等。 例如，中信泰富可以從中信房地產(chǎn)健全的銷售網(wǎng)絡(luò)中獲益。 關(guān)于長時(shí)間的合并統(tǒng)一，常振明當(dāng)時(shí)沒有詳細(xì)的披露，說明中信集團(tuán)旗下只有中信房地產(chǎn)這個(gè)唯一的房地產(chǎn)平臺。 六年過去了，兩個(gè)企業(yè)都不完善，各自的業(yè)務(wù)依然任意重疊迅速發(fā)展。 現(xiàn)在時(shí)局風(fēng)云變了，在常振明主導(dǎo)的新整合中，方案是否變了，誰會發(fā)揮更積極的作用？

這個(gè)答案，常振明現(xiàn)在還沒有發(fā)表。 中信地產(chǎn)相關(guān)人士日前對時(shí)代周報(bào)記者說，關(guān)于上市和房地產(chǎn)的整合，如果按照集團(tuán)企業(yè)整體的安排，他們不能公開更多的信息。

但是，根據(jù)外部推測，合并后的不動產(chǎn)問題很可能由中信不動產(chǎn)主導(dǎo)。 “中信集團(tuán)副會長兼社長王炯日前視察了中信地產(chǎn)上海企業(yè)，希望該企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目力量，將其理解為一個(gè)信號”精通中信集團(tuán)的解體者周先生(假名)對時(shí)代周報(bào)記者說，以往包括上海在內(nèi)的長三角范圍 其二，從規(guī)模上看，中信地產(chǎn)年銷售額380億元，土儲2000萬平方米，均遠(yuǎn)大于中信泰富去年10多億元的銷售額和314萬平方米的土儲水平。

“但是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合并不容易，由于中信系盤根錯(cuò)節(jié)的關(guān)系，整合并不是短期內(nèi)能達(dá)成的，要達(dá)成兩全之美更是困難”。 全國房地產(chǎn)商會理事李甁對時(shí)代周報(bào)記者說，納入同一上市企業(yè)大體上不是整理的困難，但中央企業(yè)資產(chǎn)整合的困難可能不是價(jià)格和所有權(quán)框架、中央企業(yè)體制的創(chuàng)建派、集團(tuán)內(nèi)部不同的管理者和沖突主體。

單獨(dú)上市讓位集團(tuán)上市

事實(shí)上，在年中信地產(chǎn)企業(yè)品牌出現(xiàn)之前，中信集團(tuán)內(nèi)部的龐雜地產(chǎn)業(yè)務(wù)也經(jīng)歷了多年的整合歷史。 中信集團(tuán)是房地產(chǎn)領(lǐng)域的老人，從1979年中信集團(tuán)創(chuàng)立初期就有房地產(chǎn)部這樣的雛形。 至今，中信集團(tuán)的檔案室仍保管著新中國第一家住宅企業(yè)中信房地產(chǎn)企業(yè)的第一張營業(yè)執(zhí)照，工商登記號碼是001。 但是，創(chuàng)始人榮毅仁忙于實(shí)業(yè)，不重視中信地產(chǎn)，原理事長王軍時(shí)代又無暇顧及“金融雁陣”，中信地產(chǎn)沒有達(dá)到適合中信集團(tuán)背景的市場地位。

“中信、招商、華潤這三家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是作為標(biāo)題產(chǎn)生的，先天條件最好。 沒有必要像萬科那樣努力向泛金融化轉(zhuǎn)型，自己的母集團(tuán)有強(qiáng)大的金融系統(tǒng)和產(chǎn)業(yè)鏈資源，但至今沒有沖進(jìn)領(lǐng)域的前幾名。 遺憾的是，從事房地產(chǎn)公司戰(zhàn)術(shù)研究的蘭德咨詢總裁宋延慶對此頗有感慨，他分解為時(shí)報(bào)記者，指出中央企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展。

但是，21世紀(jì)初，萬科、金地、萬通、soho中國等房企業(yè)的青云直線上升，使王軍認(rèn)識到了房地產(chǎn)財(cái)富的魔力。 2001年11月，王軍召集了中信系各大企業(yè)的大佬，要求在東莞召開中信集團(tuán)第一次房地產(chǎn)座談會，整合中信集團(tuán)的內(nèi)部資源，飛躍中信房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 2005年中信銀行改革上市的階段性目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，王軍很快恢復(fù)了中信房地產(chǎn)大業(yè)的整合。

當(dāng)時(shí)中信集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)三分之三的天下格局:中信房地產(chǎn)、中信華南集團(tuán)企業(yè)(以下稱為“中信華南”)和中信深圳集團(tuán)企業(yè)(以下稱為“中信深圳”)，旗下分別設(shè)有多家子公司、孫企業(yè)，

到2007年底，王軍接班人孔丹終于完成了整合，中信系統(tǒng)的所有房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目都回到了中信房地產(chǎn)的旗下。 據(jù)報(bào)道，一天之內(nèi)，中信集團(tuán)發(fā)行了8份文件，解決了每家房地產(chǎn)企業(yè)的剝離整合。 中信地產(chǎn)作為其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一代言企業(yè)，注冊資本達(dá)60億元。

2008年2月，進(jìn)行中信證券股票直接投資業(yè)務(wù)的金石投資成為中信不動產(chǎn)的股東，中信不動產(chǎn)的注冊資本進(jìn)一步擴(kuò)大到67.9億元。 通過所有權(quán)紐帶，中信房地產(chǎn)又完成了金融+房地產(chǎn)的融合。

啟動沖刺是中信地產(chǎn)接下來要克服的重大課題，其高層多次在公開場合表明了上市意圖。 2007年11月，中信地產(chǎn)理事長李康宣布，將努力在2008年在a股上市。 在租殼、ipo說法紛飛的情況下，中信地產(chǎn)大資產(chǎn)包也在穩(wěn)步推進(jìn)。 時(shí)代周報(bào)記者整理說，合并后，中信地產(chǎn)也迎來了全新的快速發(fā)展期，在全國攻城略顯旺盛，在北京、廣州等地屢次創(chuàng)造了地王。 到年底，中信房地產(chǎn)總資產(chǎn)近800億元，二級土地儲備建筑面積超過3000萬平方米，銷售額也從2007年的46億元迅速擴(kuò)大到383億元，位居全國房地產(chǎn)領(lǐng)域前12位。

“為了成功上市，中信地產(chǎn)設(shè)立了上市事務(wù)所，積極準(zhǔn)備了相關(guān)事項(xiàng)，但由于管制的激化和市場的變動，中信地產(chǎn)不得不推遲這個(gè)計(jì)劃”，中信地產(chǎn)內(nèi)部的人向時(shí)代周報(bào)記者表示，年底之前中信集團(tuán)全體在香港 上海易居房地產(chǎn)研究院的嚴(yán)躍進(jìn)對時(shí)代周報(bào)記者說，中信集團(tuán)在國際市場的身份透明化，中信房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨新的戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，但中信房地產(chǎn)分為多少湯還不清楚。

“比起自己單獨(dú)發(fā)售，集團(tuán)統(tǒng)一發(fā)售的中信地產(chǎn)在資金籌措的采用權(quán)和自由度以及重大決策權(quán)方面，受到中信集團(tuán)方面的控制，自由度不如自己單獨(dú)發(fā)售”，向中信地產(chǎn)提供咨詢服務(wù)

敲響五百億元的突擊號碼

事實(shí)上，常振明對中信地產(chǎn)的期待很高。 “我們的戰(zhàn)術(shù)是把所有投資的領(lǐng)域都做到最高，領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)域”。

但是，單獨(dú)上市計(jì)劃結(jié)束后，中信地產(chǎn)的業(yè)務(wù)擴(kuò)大路線一度縮小。 時(shí)代周報(bào)記者以北京為例，整理了中信地產(chǎn)項(xiàng)目勝嘉中心賣給萬科，開發(fā)用地轉(zhuǎn)讓給金融街。 另外，中信地產(chǎn)的土地入賬很少，廬山、博鰲等大規(guī)模土地儲備和開發(fā)項(xiàng)目多在2009年前后獲得。

“從財(cái)務(wù)角度分析，中信集團(tuán)整體上市前的市場價(jià)格管理非常重要，現(xiàn)金流要求很高，這樣的報(bào)告書很美”協(xié)縱國際集團(tuán)的創(chuàng)立伙伴黃立沖根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者的分析，住宅企業(yè)通常上市

戰(zhàn)術(shù)措施調(diào)整后，中信房地產(chǎn)銷量一直下降。 據(jù)中信集團(tuán)日前公布的資產(chǎn)明細(xì)，中信房地產(chǎn)年，年合同銷售額降至250.16億元和234.74億元，遠(yuǎn)低于年的383億元規(guī)模。 當(dāng)然，過去的地王項(xiàng)目銷售困難也是這兩年房地產(chǎn)業(yè)績沒有改善的重要原因。

擴(kuò)大大計(jì)在年前后重新啟動。 在中信地產(chǎn)東莞企業(yè)的信息中，可以窺見一斑。 據(jù)消息，生產(chǎn)資料的嚴(yán)重不足其實(shí)已經(jīng)引起了中信房地產(chǎn)高層的重視。 中信地產(chǎn)副總裁兼中信地產(chǎn)東莞企業(yè)理事長林瑞明去年新年剛開工馬上又看了看，商量與多家公司合作，當(dāng)年至少要完成三個(gè)新項(xiàng)目的開展。

時(shí)代周報(bào)記者說，當(dāng)年銷售額上升到384億元的水平線時(shí)，中信地產(chǎn)制定了計(jì)劃，銷售額必須迅速超過500億元。

“開發(fā)者獲得土地是兩種方法:吸引和購買項(xiàng)目企業(yè)，結(jié)果可能是土地價(jià)格太高，無法控制。 但是根據(jù)中信集團(tuán)平臺的特點(diǎn)，我們有第三條路徑。 ”。 中信地產(chǎn)副總裁在接受媒體采訪時(shí)這樣描述了他們的快速發(fā)展模式。 中信地產(chǎn)是海南博鰲、廣東等大量高質(zhì)量土地，大部分是在中信集團(tuán)大型投資協(xié)議下獲得的。

今年3月10日，中信集團(tuán)與珠海市政府簽訂了戰(zhàn)術(shù)合作框架協(xié)議，在金融綜合服務(wù)、城市綜合開發(fā)運(yùn)營、前山河流域綜合整治與生態(tài)建設(shè)、基礎(chǔ)與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等行業(yè)全面合作。 前山河是珠海的母親河，中信地產(chǎn)在這里找到了收益點(diǎn)。 河道綜合整治后，中信地產(chǎn)有可能獲得一些濱河開發(fā)區(qū)劃。

截至2012年12月31日，中信地產(chǎn)部署全國29個(gè)城市，擁有土儲2095萬平方米，項(xiàng)目總計(jì)劃建筑面積3241萬平方米，復(fù)蓋京津和環(huán)渤海、珠三角、長三角、海南和中西部等地區(qū)。

產(chǎn)業(yè)鏈的交叉營銷也是中信地產(chǎn)對外宣傳的最大賣點(diǎn)之一。 在他們的官網(wǎng)上，有報(bào)道稱中信銀行、中信證券、中信信托、中信信誠生命體掌握了高資產(chǎn)的純顧客，他們是中信房地產(chǎn)的潛在買家。 另外，中信出版、中信旅游、中信健康醫(yī)療也是各個(gè)領(lǐng)域的耀楚，花費(fèi)這些服務(wù)的人們是中信房地產(chǎn)和集團(tuán)金融業(yè)務(wù)的顧客。

“中信地產(chǎn)敢于和其他鱷魚區(qū)別行禮，核心競爭力絕對不僅是他的理念和管理，人才、平臺和資源的特征才是王道，這是其他民營企業(yè)很難達(dá)到的”。 李甁判斷中信地產(chǎn)的未來方向和模式不會改變，“他們不考慮迅速的周轉(zhuǎn)。 對專業(yè)技術(shù)能力、管理能力和人才儲備有明顯的要求”。

海南去年確認(rèn)銷售只有3000平方米。

在中信地產(chǎn)住宅、商業(yè)、旅游地產(chǎn)三大產(chǎn)品序列中，值得筆墨的是旅游地產(chǎn)，已經(jīng)占了相當(dāng)大的比重。 繼華僑城、金融街、中青旅之后，中信地產(chǎn)成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)中的重要國資力。

去年5月，廬山西海、中信地產(chǎn)在全國第23個(gè)度假產(chǎn)品上市。 這期間，中信地產(chǎn)已經(jīng)在海南等地深耕了旅游地產(chǎn)。 作為海南博鰲的主要開發(fā)者，中信地產(chǎn)擁有其核心區(qū)10.2平方公里的主導(dǎo)開發(fā)權(quán)。 博鰲有良好的開端，中信海南很快打開了戰(zhàn)線，沿著三個(gè)機(jī)場、兩個(gè)高速延伸，部署了海口、瓊海、陵水、三亞，形成了“一島四地、九盤聯(lián)動”的深度開發(fā)態(tài)勢。 百年不凍港大連、中信海港城立足于當(dāng)?shù)刂醒牒０兜貥?biāo)。

但是，中信地產(chǎn)的假期布局面臨著全領(lǐng)域超速行駛的情況。 以海南為例，來自海南旅游勝地的注意數(shù)據(jù)顯示，截至年底，海南有1096個(gè)旅游勝地項(xiàng)目，聚集了數(shù)百名開發(fā)者。 溫泉和酒店是最常用的驅(qū)動引擎，在海南訂購景區(qū)的光酒店有245個(gè)，溫泉有120個(gè)，主題公園和高爾夫球各有86個(gè)。

比較海南地區(qū)旅游地過度開發(fā)的狀況，從去年開始，“過度支出過剩”、“豪賭預(yù)想”等形容詞就頻繁出現(xiàn)。 時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在中信集團(tuán)的資產(chǎn)明細(xì)中，中信地產(chǎn)在環(huán)渤海、珠三角、長三角等地區(qū)的銷售不均勻增加，但只有海南地區(qū)以滑鐵盧式下跌。 -年，海南地區(qū)的確定銷售收入分別為19.62億元、6.29億元和1.29億元，確定銷售面積分別為16.1萬平方米、2.5萬平方米和0.3萬平方米。

奇怪的是，中信地產(chǎn)海南企業(yè)提供的數(shù)據(jù)口徑，年海南的年銷售額達(dá)到了22.6億元。 開發(fā)人員代表對時(shí)代周報(bào)記者說，這種狀況不合理，他也不擅長“一般來說，跨年結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績，或者銷售額和合同金額的統(tǒng)計(jì)口徑有差異，但沒有那么大的差異”。 直到時(shí)代周報(bào)記者發(fā)表新聞，中信地產(chǎn)方面才回答這個(gè)疑問。

宋延慶建議:“中信地產(chǎn)一二級聯(lián)動的長線產(chǎn)品占有率太高，短線短平快走現(xiàn)金流的項(xiàng)目占有率太低，這需要進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。”

但是，住宅企業(yè)的想法明顯不同。 據(jù)最新消息，中信地產(chǎn)將在博鰲地區(qū)建設(shè)約3萬平方米的博鰲三江口濱水旅游商業(yè)區(qū)。 這是海南商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的第一次試水。 從常穎明確的意義上說，在不久的將來，包括假期不動產(chǎn)、城市運(yùn)營、擁有性不動產(chǎn)在內(nèi)的新業(yè)務(wù)模塊將占中信不動產(chǎn)的三分之一的份額。