據(jù)長江商報報道，武漢海寧皮革城開業(yè)兩年經(jīng)營欠佳，實際管理者出售不良資產(chǎn)謀求上市。

□本報記者劉飛超劉濤

在這種金蟬脫殼的商業(yè)代碼中，海寧皮城( sz.002344 )對武漢海寧皮革城的溢價收購表示懷疑。

許多事實表明，武漢海寧皮革城開業(yè)兩年經(jīng)營不好，租金難以全部收入，實際管理者要求上市處理不良資產(chǎn)，急于甩掉這個“拖把瓶”。 然后出口“海寧皮革”企業(yè)品牌上市企業(yè)海寧皮城，成為蘭德曼，全力以赴收購溢價。

位于武漢市漢陽區(qū)升官渡的武漢海寧皮革城是海寧皮城國內(nèi)第一個企業(yè)品牌輸出項目，于今年5月成為海寧皮城的收購目標。

據(jù)長江商報記者獨家調(diào)查，年5月5日，海寧皮城公告計劃募集非公開發(fā)行股票8.11億元，收購湖北金聯(lián)民生控股有限企業(yè)(以下簡稱湖北金聯(lián))武漢海寧皮革城的主要資產(chǎn)。

但是，根據(jù)記者輾轉(zhuǎn)的調(diào)查，武漢海寧皮革城在湖北金聯(lián)運營的2年間，由于地理商圈的位置、經(jīng)營規(guī)范不足、管理“專業(yè)外”等原因，客流大幅減少，700多名商戶損失到不同程度，這種資產(chǎn)的商品

有市場的人懷疑，這次收購與其說是“海寧皮城對武漢市場的戰(zhàn)術(shù)部署”，不如說湖北金聯(lián)假是上市企業(yè)的手，通過定增方法可以像“金蟬脫殼”一樣逃脫。

對此，代表海寧皮城負責收購武漢項目的另一位負責人王魚海對8月13日和14日兩次記者的提問保持沉默相對。

長江商報記者8月15日再次給海寧皮城證券部的人打電話說對方也很難應付。

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8.1億人收購武漢非直營皮革城

“武漢市場是海寧皮城對外快速發(fā)展和布局的戰(zhàn)術(shù)選擇”，8月14日上午，海寧皮城副總裁王紅暉對長江商報記者說:“將來在湖北將毛皮市場蛋糕最大化，提高企業(yè)的租賃收入。”

據(jù)長江商報記者介紹，今年5月5日，根據(jù)海寧皮城第三屆董事會第九次會議的決定，此次非公開發(fā)行的股票以19.36元/股的價格，由匯豐基金管理股份有限公司、浙江天國硅谷久鴻股份投資合作公司、嘉實基金管理有限企業(yè)[微博] 和諧健康保險股份有限企業(yè)及上海國詣投資中心、舟山隆德投資合作公司等投資機構(gòu)的發(fā)行量在8994.69萬股以下，其中匯豐基金認購1620萬股，平安資本管理認購1500萬股等，共計達到1500萬股

值得注意的是，在預約投資機構(gòu)中，海寧皮城部分高管出資設(shè)立的財通基金[微博]預約了474.69萬股以上，在該基金的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，理事長任有法律最多，達到7.62%，與監(jiān)督長、副理事長

公告指出，募集的資金用于收購湖北金聯(lián)旗下武漢海寧皮革城的主要資產(chǎn)、燈塔荃二堡皮革城16.72%的所有權(quán)、海寧中國皮革城6期項目及有機智能市場項目。 其中，武漢海寧皮革城第一資產(chǎn)項目消費8.11億元，是招聘資金中最多的，備受期待。

據(jù)記者調(diào)查，這也是海寧皮城第一次決定收購非直營項目。 武漢海寧皮革城是迄今為止海寧皮城在國內(nèi)嘗試的第一個企業(yè)品牌加盟項目，兩者作用的一些變化表明海寧皮城持續(xù)主營業(yè)的意圖是明顯的。

實際上，在雙方加盟合作期間，海寧皮城從一開始就派遣顧問協(xié)助運營，當時的顧問說“只有提案權(quán)沒有決定權(quán)”，經(jīng)營房地產(chǎn)出身的湖北金聯(lián)無法運營商業(yè)項目，經(jīng)營效果不好。

目前租金收益面臨著很大的壓力

商戶的租金因經(jīng)營不善而延期，截至8月14日提交者寥寥無幾。

“從8月7日開始電話通知商戶是否繼續(xù)簽約，預計本月至少有50%的商戶支付年費，可以咨詢說很難支付房租，但我們的想法用不了太久”海寧皮城全資子企業(yè)武漢海寧皮革城有限企業(yè)

租金利潤是海寧皮城的核心收入來源，作為海寧皮城的主管營銷副總裁，王紅暉對武漢海寧皮革城的收入計劃是“現(xiàn)在7000多萬元，還在60%的提高空之間，使年租金收入達到1.2億元”

雖然超過了8月12日最后一年租金的繳納日期，但是武漢海寧皮革城的790多個商戶沒有繳納過今年的租金。

許多商戶對長江商報記者說，他們的擔心是新運營企業(yè)的到來是否會使海寧皮革城復活。

這個占地面積7.9萬平方米、建筑面積19.8萬平方米的橢圓形建筑，站在漢陽三環(huán)線的邊緣，看起來異常突出。 8月13日，俞徐曉坐在4樓4a223辦公室的黑色椅子上，表示運營壓力很大。

成都海寧皮革城與武漢海寧皮革城規(guī)模相同，但成都年租金收入達到1.4億元，俞徐曉對記者預測:“我們?nèi)陜?nèi)可以達到1億元規(guī)模，今年6，700萬元，明年應該會略有上升，達到。”

實際上，這次收購不經(jīng)濟，根據(jù)武漢海寧企業(yè)的內(nèi)部預測，“每年租賃收入700萬元，扣除營銷費用和管理運營價格等，剩下的幾乎沒有”。

記者說，為了達到成都租金的收益規(guī)模，武漢海寧皮革城可能最少需要三年。 俞曉說，只有在第三年達到1億的租金收入規(guī)模，投資收益才能基本持平。

海寧皮城目前的戰(zhàn)略是穩(wěn)定和培育市場的費用，王紅暉認為皮貨市場蛋糕做大后會自然起火。

俞徐曉眼中，包括他在內(nèi)，從總部一直駐扎在漢的10名干部，不僅是“領(lǐng)導要求吸引客流，讓客戶有目的地購物”，還轉(zhuǎn)換了之前的市場狀態(tài)，“盡了沒有底線的最大努力”。

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劃算的轉(zhuǎn)讓

據(jù)長江商報記者介紹，2007年，湖北金聯(lián)拍攝武漢市漢陽區(qū)p(2007 ) 040地塊建設(shè)城市綜合體項目，其中第一期是皮革城市項目。 當時建設(shè)華中最大最專業(yè)的皮革市場，聯(lián)合海寧皮城、海寧皮城在總部協(xié)助招商。 年末皮革城甫開業(yè)后出租率達到了100%。

長江商報記者咨詢建筑領(lǐng)域的人，考慮到武漢海寧皮革城的基礎(chǔ)工程和土地價格，發(fā)現(xiàn)建筑價格的單價必須在2000元到3000元之間，據(jù)此，整個項目的建筑和土地價格應該在4億元到6億元之間

湖北金聯(lián)運營這個項目兩年間，租金收入在1.2億元左右，除了每年向海寧皮城發(fā)放3000萬元的加盟費以外，應該略有盈余。

根據(jù)海寧皮城公告，年初，湖北金聯(lián)以武漢海寧皮革城建設(shè)工程為抵押，向中航信托借款5億元，截至今年3月31日，借款余額為4億元。

年5月5日，海寧皮城和湖北金聯(lián)簽署資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以約8.11億元購買湖北金聯(lián)持有的武漢海寧皮革城主要資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，海寧皮城已經(jīng)從湖北金聯(lián)支付了目標資產(chǎn)購買總額的50%，即40492.5萬元

徐曉對長江商報記者說，雖然把一半的錢交給了湖北金聯(lián)，但債務(wù)可能已經(jīng)還清了。

出乎意料的是，坤元資產(chǎn)判斷有限企業(yè)發(fā)現(xiàn)武漢海寧皮革城的營業(yè)用房到判斷標準日前，沒有取得房屋所有的票，沒有處理分割的國有土地的采用證，這也隱藏著將來資產(chǎn)交接的危險性。

海寧皮城協(xié)助湖北金聯(lián)運營管理，發(fā)現(xiàn)只有企業(yè)營銷顧問在這場督戰(zhàn)中，不容易控制“局面”，“發(fā)現(xiàn)很多問題，商戶和湖北金聯(lián)老板的個人關(guān)系很好，比較隨意，其他

“我們認為這種資產(chǎn)還是比較高的質(zhì)量”。 8月14日，王紅暉對長江商報記者說:“收購這個項目，我認為我們是必要的，我們還會打交道。”

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湖北金聯(lián)全身而退

知情人士向長江商報記者透露，當初將海寧皮城引進武漢，湖北金聯(lián)的實際統(tǒng)治者吳凌和海寧皮城的理事長之一有法私交。

據(jù)記者調(diào)查，浙江樂清籍吳凌于1993年在浙江海寧市做生意，現(xiàn)在為浙江敦奴隸實業(yè)和上海敦奴隸國際等多家公司實際控制人，是海寧皮革領(lǐng)域協(xié)會常任理事，海寧皮城理事長是該協(xié)會理事長。 吳凌創(chuàng)立的敦奴女裝企業(yè)品牌也進入浙江海寧中國皮革城內(nèi)。

也許是因為這種關(guān)系，我說服了海寧皮城打開了企業(yè)品牌加盟的戰(zhàn)術(shù)。 吳凌所每年只花3000萬元。 這是對年收入規(guī)模在20億元以上的海寧皮城的9牛毛。 開業(yè)時，任法和海寧市高層陸續(xù)來到這里成為其站臺。

值得注意的是，吳凌已經(jīng)把投資重點轉(zhuǎn)移到浙江，其控制的浙江敦奴隸實業(yè)股份有限公司主要經(jīng)營女裝企業(yè)品牌，年收益規(guī)模超過7億元。 據(jù)浙江敦奴官網(wǎng)報道，“預計2009年企業(yè)正式上市，包括時尚、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的集團化企業(yè)越來越成熟”。

推進上市過程，處置不良資產(chǎn)的邏輯符合準上市企業(yè)的路徑。

浙江敦奴隸也可能遇到資金瓶頸。 今年1月9日，同樣由吳凌管理的浙江敦奴隸投資有限企業(yè)在《市場導報》中表示，由于注冊資本從原來的1.1億元減少到0.6億元，“在接到本企業(yè)通知的30天內(nèi)，自本公告發(fā)布之日起45天內(nèi)，向企業(yè)借款。 ”。

“按理說，是吳凌賣給我們資產(chǎn)的。 當初的引進是吳凌對接”，海寧皮城內(nèi)部的人向長江商報記者明確了這一點。

根據(jù)業(yè)界相關(guān)人士的分析，在市場低迷的情況下，急于銷售武漢海寧皮革城這個“拖把瓶”，符合吳凌的利益，但上市企業(yè)的接收前景令人擔心。

在市場低迷的情況下，加緊出售武漢海寧皮革城這個“拖把瓶”，符合實際統(tǒng)治者的利益，但上市企業(yè)接戰(zhàn)的前景令人擔心。

——市場分析師