這時(shí)潘石巖在路上。

五年前，soho中國(guó)有限公司的上市進(jìn)程結(jié)束了。 五年后，soho中國(guó)卷土重來(lái)。 這次，已經(jīng)沒(méi)有事故了。 香港聯(lián)合處預(yù)定掛牌的時(shí)間是10月8日。

迄今為止潘石巖、張欣夫婦試圖避免各種財(cái)富排行榜，但上市后，他們明顯進(jìn)入了內(nèi)地富豪排行榜的前幾名。

募捐金額逼近碧桂園

soho中國(guó)( 0410.hk )的公開(kāi)發(fā)售始于2007年9月21日，截至9月27日中午，該企業(yè)于9月17日在香港舉行投資者介紹會(huì)，企業(yè)董事局主席潘石嚴(yán)、行政總裁張欣隨后前往歐美，展開(kāi)ipo的全球公演 高盛、匯豐銀行、UBS擔(dān)任soho中國(guó)的推薦人、聯(lián)合賬本管理員，其中UBS是后來(lái)的加入者。

根據(jù)soho中國(guó)有限公司的股票募集證書(shū)，世界上發(fā)售了15.4942億股，占發(fā)行后總股票的30.99%。 其中90%賣(mài)給國(guó)際機(jī)構(gòu)的投資者，10%賣(mài)給香港散戶(hù)。 但是，這個(gè)比例已經(jīng)調(diào)整了。 瑞銀亞洲執(zhí)行董事、中國(guó)股票資本市場(chǎng)部主管朱俊偉9月20日晚在飛機(jī)上用手機(jī)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，soho中國(guó)決定“把很多股票留在散戶(hù)”，發(fā)售比例將從預(yù)定的10%增加到15%。

soho中國(guó)每股定價(jià)區(qū)間為6.30~8.30港元，最終定價(jià)于9月28日明確，定價(jià)上限最多收集128.6億港元，其募集金額比今年4月在香港上市的碧桂園控股有限企業(yè)( 129億港元)要

soho中國(guó)全面行使超額配股權(quán)(公開(kāi)認(rèn)購(gòu)部分超額認(rèn)購(gòu)100倍以上，香港市場(chǎng)上通用穿“綠色鞋”)，企業(yè)可以追加發(fā)售核電站上市股票數(shù)的15%即232413000股。

朱俊偉表示，目前機(jī)構(gòu)預(yù)約超過(guò)15倍，散戶(hù)預(yù)約更活躍，soho中國(guó)穿著綠色鞋子，高端定價(jià)基本成為事實(shí)。 也就是說(shuō)，soho中國(guó)的最大募捐金額將達(dá)到19億美元。

值得注意的是，多家香港地產(chǎn)大亨和知名投資機(jī)構(gòu)成為了soho中國(guó)的基礎(chǔ)(戰(zhàn)術(shù))投資者。 現(xiàn)在明確的基礎(chǔ)投資者達(dá)到了7家，共計(jì)購(gòu)買(mǎi)了23.4億港元( 3億美元)。 其中，郭鶴年和嘉里建設(shè)(作為同一主體)共購(gòu)買(mǎi)6億港元，占擴(kuò)大股票的5.4%，九龍倉(cāng)集團(tuán)主席吳光正也購(gòu)買(mǎi)6億港元，占擴(kuò)大股票的5.3%，榮智健和中信泰富，華人置業(yè)理事長(zhǎng)劉鋒雄，。 禁止銷(xiāo)售期限是六個(gè)月。 恒基地產(chǎn)董事局副主席李家杰也表示有意購(gòu)買(mǎi)。

根據(jù)股票募集證明書(shū)，soho中國(guó)募集資金，主要用于將來(lái)的前門(mén)項(xiàng)目收購(gòu)、三里屯soho項(xiàng)目和光華路soho的建設(shè)、長(zhǎng)城腳下的公社項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)等。

潘石巖夫婦一家暴漲到500億

soho中國(guó)的發(fā)售日從預(yù)定的6月開(kāi)始持續(xù)延期，北京業(yè)界的說(shuō)法來(lái)源于發(fā)售推薦人和潘石巖夫婦在定價(jià)上有差異，即潘石巖夫婦認(rèn)為發(fā)售推薦人的定價(jià)很低。

據(jù)離soho中國(guó)最近的業(yè)界相關(guān)人士介紹，高盛對(duì)soho中國(guó)的評(píng)價(jià)是“比較保守”，價(jià)格很低。 潘石巖之后之所以增加瑞士銀行為ipo聯(lián)合經(jīng)營(yíng)者，是因?yàn)閁BS對(duì)高盛在定價(jià)方面更為過(guò)激。

soho中國(guó)預(yù)測(cè)2007年綜合利潤(rùn)在16.24億元以上，比2006年的3.4億元增加337%。 2004-2006年，soho中國(guó)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)為8.06億元、16.47億元、7.71億元，凈利潤(rùn)分別為4.24億元、8.65億元、4.10億元。 沒(méi)有人解釋2006年綜合利潤(rùn)3.4億元和凈利潤(rùn)4.10億元的差距。

soho中國(guó)預(yù)測(cè)2007年全國(guó)稀釋后每股利潤(rùn)為0.324元人民幣，股價(jià)收益率將從18.9倍提高到24.9倍。 與此相對(duì)應(yīng)，定價(jià)6.3-8.3港元的定價(jià)是高還是低？

朱俊偉說(shuō)，由于機(jī)構(gòu)預(yù)約和潛在的散戶(hù)預(yù)約是積極的，soho中國(guó)傾向于高端定價(jià)，即接近8.3港元的上限。 北京的一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為soho中國(guó)的定價(jià)很高，而即使最終明確高端定價(jià)，朱俊偉也認(rèn)為soho中國(guó)的定價(jià)很低。 他們完全可以漲價(jià)，潘石屹說(shuō):“我們不太貪婪。”

朱俊偉認(rèn)為價(jià)格低的理由是，soho中國(guó)預(yù)測(cè)2008年的股價(jià)收益率將是15.2倍，碧桂園的股價(jià)收益率將達(dá)到30倍以上，富力等也將達(dá)到20倍以上。 所以，與碧桂園、富力的股價(jià)相比，朱俊偉預(yù)計(jì)soho中國(guó)上市后不久將有很大的上漲幅度。

soho中國(guó)于2002年在開(kāi)曼群島注冊(cè)，最終控制了潘石巖、張欣。 朱俊偉表示，潘張夫婦占soho中國(guó)總股的“78%”。 正式交易前，soho中國(guó)的總市值約為60億美元，上市后上漲30%計(jì)算，市值將從70億美元達(dá)到80億美元。 據(jù)此，潘氏夫婦很快就達(dá)到500億元以上，可以直接追逐碧桂園最大股東楊惠妍。

朱俊偉說(shuō)潘先生“趕上了好時(shí)機(jī)”。 2002年soho中國(guó)上市是因?yàn)楫?dāng)時(shí)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不好，香港投資機(jī)構(gòu)和基金管理者還在pa (市場(chǎng)凈率)上看到內(nèi)地房地產(chǎn)公司。 從今年年初開(kāi)始，投資機(jī)構(gòu)在pe (股價(jià)收益率)上看房地產(chǎn)公司，更重視公司的成長(zhǎng)性，今天投資者對(duì)soho中國(guó)有活躍的預(yù)約。

任志強(qiáng)曾經(jīng)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，房地產(chǎn)資本化最直接的效果是房地產(chǎn)企業(yè)的資本呈現(xiàn)幾何倍數(shù)的快速增長(zhǎng)，當(dāng)然也包括企業(yè)全體人員個(gè)人財(cái)富的快速增長(zhǎng)。 但有些他沒(méi)說(shuō):潘石屹就是這樣，任志強(qiáng)自己也是。

soho中國(guó)商業(yè)模式:新鴻基？

與碧桂園5400萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備相比，soho中國(guó)只有100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備真的很冷。 朱俊偉認(rèn)為，有些公司的土地儲(chǔ)備可能達(dá)到數(shù)千萬(wàn)平方米，但位于郊區(qū)，有些公司中心城區(qū)的100萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備可能超過(guò)1000萬(wàn)平方米的價(jià)值。 這是兩種不同的商業(yè)模式，以以前流傳下來(lái)的土地儲(chǔ)備迅速發(fā)展的模式看不到soho中國(guó)。

潘石巖多次向本報(bào)記者宣傳他的創(chuàng)新、活力的商業(yè)模式:集中在中心城區(qū)，以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主。 soho中國(guó)開(kāi)發(fā)的總建筑面積中，住宅項(xiàng)目為21%，寫(xiě)字樓為53%，零售店為23%，酒店項(xiàng)目為3%。

soho中國(guó)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上以銷(xiāo)售為主。 但是，潘石巖此前告訴本報(bào)記者，soho中國(guó)將改變其運(yùn)營(yíng)模式。 三里屯soho是開(kāi)始。 總計(jì)劃建筑面積為465680平方米的三里屯soho，soho中國(guó)自營(yíng)房地產(chǎn)面積大幅增加，最高持有面積達(dá)到50%，但前門(mén)項(xiàng)目以自營(yíng)為主。

朱俊偉對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，北京前門(mén)項(xiàng)目是導(dǎo)致soho中國(guó)從6月份開(kāi)始延期的主要原因。 現(xiàn)在前門(mén)的33塊土地已經(jīng)歸潘石巖名下，剩下的11塊土地辦理公開(kāi)投標(biāo)手續(xù)，不出意外的話由soho中國(guó)取得。 朱俊偉表示，前門(mén)項(xiàng)目暫時(shí)未納入上市公司，預(yù)計(jì)年底前soho中國(guó)將通過(guò)收購(gòu)的方法將這些地塊納入上市公司。

北京前門(mén)綜合改造項(xiàng)目建筑面積36萬(wàn)平方米，年底基本關(guān)閉，預(yù)計(jì)明年5月?tīng)I(yíng)業(yè)。

截至去年年底，soho中國(guó)在北京cbd已或正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建筑面積達(dá)到155萬(wàn)多平方米，占北京cbd總計(jì)劃建筑面積的19%。 朱俊偉說(shuō)，雖然soho中國(guó)的土地儲(chǔ)備很少，但都位于中心城區(qū)，價(jià)值很高，soho中國(guó)今后會(huì)大幅增加房地產(chǎn)的持有面積，其商業(yè)模式與香港之地、新鴻基、太古集團(tuán)類(lèi)似。 根據(jù)朱俊偉的解體，以每年30-40萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)規(guī)模，soho中國(guó)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備可以在4-6年內(nèi)開(kāi)發(fā)。 soho中國(guó)推出的資金可以購(gòu)買(mǎi)越來(lái)越多的土地用于開(kāi)發(fā)，土地儲(chǔ)備不用擔(dān)心。

另外，據(jù)不透露姓名的人透露，soho中國(guó)的未來(lái)依然以北京為中心，但不排除進(jìn)入上海。