原標題:宜居性為“老辛”:最像互聯網企業的房地產交易商，螞蟻再次被稱為“戰術增收”。

作者|商立木

流動|白色

動能的增加成功切換，新生意受益，與阿里巴巴的合作給企業帶來了強大的數字化能力，企業越來越像“老”的頭部網絡企業。

一、易居和螞蟻為什么選擇彼此？

這幾天有吸引風云君眼球的情報。

易居(中國)公司控股企業( 02048.hk ) (“易居”)和阿里巴巴集團( baba.n，09988.hk ) (“螞蟻”)宣布建立戰術合作關系。

在戰術合作的基礎上，螞蟻參與易居股票的銷售和可交換股票的購買，從而使易居股票進一步增收到8.32%的股票交換成為可能，螞蟻持有股票的比例進一步上升到13.26%，容易成為第二大股東。

很多人把螞蟻適合居住與騰訊( 00700.hk )的投資貝殼( beke.n )聯系在一起。

根據貝殼的股東書，騰訊持有12.3%貝殼的股票是第二大股東。 然后，貝殼于年進入微信九宮格，得到了騰訊的流量支援。

但是風云君的研究表明這兩者其實有很大的區別。 騰訊的優勢是社會交流帶來的巨大流量，與貝殼的合作有助于改變流量。

螞蟻的優勢是構建在電力運營商領域多年來獲得的電力運營商基礎設施的能力，以及云服務和電子支付。

拼寫能如此迅速崛起，甚至可以說中國這些年電商領域的成熟是必不可少的。 其中，螞蟻發揮了開創性的作用。

螞蟻和宜居的合作不僅要有股票，還要有想象力。 具體地說，有那些復印件嗎？

風云你認為其中最重要的是這個。

雙方成立合資企業，共同建設房地產在線營銷平臺，探索新的業務機會等。 經過深入合作，螞蟻在企業品牌、業務、數字化等方面宜居易居發揮自己在房地產代理行業的專業特點，成立獨立技術運營團隊，與合資企業合作開展從業，提供專業支持。

第一期計劃投入50億人民幣，雙方用現金方法以同樣比例出資，螞蟻所有權占85%，控股股東所有權易占15%。

合資企業將代表螞蟻成為中國大陸地區從事房地產的唯一業務主體。 合資企業構建主要以淘寶/天貓為核心的網上房地產營銷平臺企業，包括網上旗艦店、數字化事件場系統、數字化營銷工具、房地產交易后的市場服務等，相應的產品和系統

那么，螞蟻和易居為什么選擇彼此呢？ 風云你認為這與適合居住的自己的優勢分不開。

住宅和貝殼屬于同一不動產交易服務的領域，但業務上有很大差異。 貝殼正在做房地產商的平臺( acn互聯網)，處理二手房交易中的問題。

宜居的好處是首先為房地產開發商提供服務。 這包括單手房間的代理商，以及數據和咨詢。 而且，輕資產、適合居住的房地產商的互聯網不是以前流傳下來的店鋪模式也不是加盟模式，而是pmls模式。

pmls是prime multiple listing system的縮寫，意思是新的房間流通系統。 這是為進一步深耕渠道流通市場而建立的新房，是一個個平臺。 新建房間，建立一個一個的平臺pmls，對接房源客戶，房友進一步提高市場占有率，房友構建中小微經紀生態圈“房友小微”，進一步加強店鋪的拓展優化，全面的服務體系制度 這項業務是增長最快的業務，最近四年的cagr達到了369%。

可以說最適合居住的是與互聯網企業最相似的房地產交易服務企業。

螞蟻的數字化能力，適合居住的top100開發者的顧客資源，一定對雙方都很有魅力。

那么除了顧客資源，適合居住的業務和財務狀況怎么樣呢？

二、適合居住的是什么樣的企業？

易居公司集團去年7月在香港上市。

在最新的2019年，單手房代理服務的收入達到45.7億元，占總收入的50%。 企業的其他業務還包括房地產商的互聯網服務業務、房地產數據和咨詢服務，分別占39%和11%。

2019年，適宜居住的收入為90.9億元，比上年增長52.9%。 考慮到年收入的增長率為28.4%，可以看出企業收入的增長率自年以來一直在加快。

其中，房地產商的互聯網服務增長最快，最近兩年分別增長了526.5%和616.0%。 房地產商的網絡服務是今年以來的第一項新業務。

我們可以看到，2019年，增長加快的原因是上述房地產商的互聯網服務，企業的增長動能正在切換。

2019年，該業務銷售的新房金額達到1382億元，銷售份數約達到10.5萬套。

在一手房代理服務領域，易居也處于領先陣營，2019年一手房代理服務收入45.7億元。

2019年，易居一手房代理銷售總額達到5324億元，這一銷售規模可以說相當不錯。 但是，從另一個立場來看，與領域16兆的市場規模相比，容易居住的依然在大的急速發展空之間。

2019年，宜居一手房代理的銷售總面積達到4333萬平方米，年末簽字的未銷售儲備項目面積為2.88億平方米。 兩者的比例為15.0%，證明企業儲備項目的面積增加更快。

根據過去的經驗，25%-30%的既定儲備面積可以在第二年銷售，20%-25%的面積可以在第三年銷售。

所以，企業未來的業績是有保障的。

另外，克利瑞排行榜也很容易住在非常有名的產品里。

(年1-7月房地產公司銷售排行榜，這里是前20名，來源:僅截取克利瑞地產研究)

是經常關注房地產領域的人，風云君每次都一定看克和瑞排行榜。

克瑞是個宜居的數據和咨詢服務。 這個業務可以細分為數據服務、評價測試、排名服務和咨詢服務。

其中，企業每年發布的克克克瑞房地產開發商排名在業界非常有影響力，該排名被用作上海證券交易所和深交所篩選債券發行者的標準之一。

-2019年，方便居住的數據和咨詢服務收入的復合年化增長率達到24.0%，每年都在增加。

在這個行業，競爭對手很少。

總結一下。

在房地產營銷服務行業容易領先。 阿里巴巴如果選擇適合作為進入房地產網上交易的伙伴居住，可以說阿里巴巴大幅度縮短了熟悉這個領域的流程，直接省略了準入和熟悉的流程。

三、“房地產界的淘寶”在喊

前面的風云說，適合居住的是輕資產企業，自己的運營模式就像網絡企業。

2019年適合居住的單手房代理成交金額超過5000億，房地產商通過網絡銷售的新房金額超過了1000億。

2019年度，螞蟻的gmv為6.59萬億美元，網上房地產市場顯然很有魅力。

在淘寶買房子，想想也很感動。

易居ceo丁祖昱在過去的20年里走出了“新房營銷主”的第一曲線。 接下來要做的是，除了繼續高速增長“第一曲線”之外，在3~5年內孵化出質量增長的第二曲線，給出未來，即制作數據、應用系統、數據資產化、房地產數字化方向。

其實在香港股票ipo宜居時，阿里巴巴已經是基礎投資者之一，購買了5000萬美元的股票。

兩年后，螞蟻再次將適宜居住的股票增加到8.32%。 如果股票交換成為可能，螞蟻持有的股票比例將進一步上升到13.26%，成為第二大股東。

除了股票合作外，兩家企業還就業務層面的探索達成了戰術合作框架協議，目標是推進中國房地產領域的數字化、在線化，建立房地產線在線下的數字化交易生態。

螞蟻為了幫助設立新模式的離線銷售代理店的能力和方便居住的企業( leju.n )進一步提高在線數字營銷能力，提供了各種商業在線化、數字化的支持和處理方案

最后，風云君還想和大家分享對老鐵和未來的一些看法。

，網上看房間很有氣勢。 最直觀的感覺是，電子商務滲透，外賣成為趨勢，連買菜的小細分市場都在線了。 這個年輕人已經習慣了房子，習慣了手機解決一切的時候，讓他們長途旅行，一天看幾棟樓，那太難了！

今年的疫情加速了這一趨勢。 螞蟻和易居很快進入這個市場，看房買房變得像外賣一樣方便，適應了這個潮流。

2、新房交易開始從供應商向訴訟方傾斜。 過去，大家蹲在賣場，排隊搶房子的主要原因是供求不平衡，搶了就賺錢。

現在，隨著供求開始平衡，新房房源的差異開始出現，這時買房的人們需要開始重視質量，改變新房銷售的思路，朝著越來越多的營銷、網紅營銷方向發展 這時流量的作用出現了。

房地產領域的數字化進程加快。 這種數字化不僅包括上述房源展示的數字化、數字營銷，還包括房地產商的數字化、貸款的網上申請、發行和數字化售后服務。

4、這個市場很大，年全國商品房銷售金額首次突破10萬元后，每年上漲約14%，銷售金額超過13兆，年全國商品房銷售金額接近15兆。 2019年，全國商品房銷售金額達到了更新的階段，約16兆，加上二手房的數據，這個市場大致達到了22兆！ 易居公司集團的ceo丁祖昱說，未來十年，商品房的銷售面積將達到150億平方米，商品房的銷售金額將達到150萬億元。

一句話，市場大，想象力大，螞蟻和易居攜手進入這22兆規模的市場，可以說其前景令人期待，“房地產界”在呼喊。

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