資料來源:中信證券研究

文丨陳聰張全國李金哲

過去一段時(shí)間，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直面臨著房價(jià)彈性有限、總訴求增長空之間有限、集中度提高幅度有限等問題。 到年第四季度，我們相信“三道紅線”的政策措施將拉開領(lǐng)域供應(yīng)方改革的序幕，內(nèi)卷化競爭的土地和資金局面即將結(jié)束，彎道超車，杠桿勝利是不可能的。 供給方改革是領(lǐng)域未來幾年的核心投資邏輯，我相信很多企業(yè)的潛在利潤率已經(jīng)或觸底反彈。 我們看房地產(chǎn)板塊，關(guān)注良性周轉(zhuǎn)實(shí)力、核心資產(chǎn)價(jià)值、服務(wù)平臺潛力三條主線，關(guān)注金地集團(tuán)、萬科a (萬科公司)、保利房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、世茂股份、陽光城，關(guān)注碧桂園、華潤地

2021年房地產(chǎn)領(lǐng)域的高位穩(wěn)定運(yùn)行、土地轉(zhuǎn)讓金、房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額、房屋新開工面積和房屋竣工面積分別預(yù)計(jì)同比增長5.7%、6.1%、0.2%、2.0%、6.0%。

內(nèi)卷化競爭即將結(jié)束。

領(lǐng)域過去長期陷入內(nèi)卷化競爭的漩渦，比較穩(wěn)健的企業(yè)反而很難得到土地儲備，但擁有土地的企業(yè)面臨著資產(chǎn)質(zhì)量的惡化。 各種公司利用財(cái)技術(shù)曲線試圖超越，房地產(chǎn)領(lǐng)域融資過多占有社會資源，公司融資價(jià)格太高。 除了“三道紅線”的政策指向外，市場偏好有助于內(nèi)卷化時(shí)代的結(jié)束。 據(jù)年3季度報(bào)告，板塊的杠桿率開始向下反轉(zhuǎn)。 最近土地市場熱度下降，領(lǐng)域融資價(jià)格下降。

▲預(yù)計(jì)公司盈利能力持續(xù)下降的趨勢即將結(jié)束。

在價(jià)格幅度限制、土地市場激烈競爭、融資價(jià)格高等共同作用下，領(lǐng)域收益性持續(xù)下降。 雖然公司有點(diǎn)平滑利潤，但是結(jié)算利潤率在2021年幾乎不能降低材料。 但是，由于土地成交價(jià)格下降，融資價(jià)格下降，我相信本公司的銷售毛利率在-2021年觸底，有可能在結(jié)構(gòu)上反彈。

▲新的競爭結(jié)構(gòu)，三家標(biāo)準(zhǔn)決策企業(yè)的未來前景。

新競爭結(jié)構(gòu)初期，公司杠桿率、庫存資產(chǎn)質(zhì)量仍然是區(qū)分企業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵。 但從中長期來看，良性周轉(zhuǎn)力、核心資產(chǎn)價(jià)值、服務(wù)平臺的潛力可能是新時(shí)期優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司獲勝的關(guān)鍵。

▲風(fēng)險(xiǎn)提示:

房地產(chǎn)領(lǐng)域長期以來訴說著短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

評價(jià)值很有魅力，板塊配置明顯低，看著房地產(chǎn)開發(fā)板塊。

房地產(chǎn)領(lǐng)域公募基金配置比例持續(xù)下降，年累計(jì)漲幅大幅滯后，但領(lǐng)域面臨供給方改革的歷史機(jī)遇，利潤預(yù)測穩(wěn)步。 我們認(rèn)為現(xiàn)在是配置藍(lán)芯片地產(chǎn)股票的好時(shí)機(jī)，建議推薦金地集團(tuán)、萬科a (萬科公司)、保利房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、世茂股份、陽光城，關(guān)注碧桂園、華潤地。

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