【相關(guān)閱讀】房地產(chǎn)企業(yè)壓力測(cè)試:中海房地產(chǎn)收益性指標(biāo)連續(xù)5年下跌

資料來(lái)源:南京大廈市

最近，南京大廈市微信平臺(tái)發(fā)送了復(fù)印件“南京這座大樓的悲劇”。 賣場(chǎng)倒塌，工地被封鎖，業(yè)主擔(dān)心腐爛的尾巴”，“南京第一位赤字地王”京奧港的未來(lái)墅完全停止，向大牌住宅企業(yè)傳達(dá)了被收購(gòu)的慘劇。 網(wǎng)民，幾年取的高價(jià)地，都是拍攝時(shí)進(jìn)入頭腦的水。

融創(chuàng)集團(tuán)董事局主席孫宏斌名言說(shuō):“房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)首先是‘地買高’。” 土地貴了，誰(shuí)也沒(méi)辦法。 土地便宜傻瓜就賺錢。 ”。

今天我們來(lái)談?wù)勥^(guò)去兩年南京因“地購(gòu)貴了”、政府限制新房?jī)r(jià)格等原因無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間停留的、有深度的十大悲劇房企。

這些住宅企業(yè)的總經(jīng)理、營(yíng)銷總及相關(guān)人員可能是目前南京大廈市最憂郁的群體，其中有些人注定要對(duì)土地錯(cuò)誤負(fù)責(zé)。 無(wú)論是民營(yíng)企業(yè)還是中央企業(yè)，即使土地購(gòu)買高，給公司帶來(lái)的損失很快也會(huì)達(dá)到數(shù)億美元，甚至數(shù)十億美元。 老板永遠(yuǎn)是對(duì)的。 背鍋俠只有職業(yè)經(jīng)理。

土地買得很貴！ 南京昂貴的土地被關(guān)進(jìn)牢里的十大住宅企業(yè)出來(lái)了

最近兩年，那些住宅企業(yè)在南京和周邊地區(qū)，踩高價(jià)，高價(jià)擁有土地，涵蓋得最慘嗎？ 這要看三個(gè)指標(biāo): 1、取了多少高價(jià)。 你被留置了多少資金？ 最后要留置多長(zhǎng)時(shí)間才能解決呢？

先說(shuō)結(jié)論。 據(jù)南京大廈市微信平臺(tái)調(diào)查，南京十大納地套牢房企業(yè)候選名單上有中海、葛洲壩、京奧港、金茂、招商龍頭、保利、世茂、融信、華夏幸福、聯(lián)發(fā)、金輝、中建、融僑、榮盛、安居、香港嘉華……等房企 (歡迎朋友們的消息，補(bǔ)充越來(lái)越貴被關(guān)進(jìn)牢房的住宅企業(yè)名單)。

其中，中海房地產(chǎn)花了202.25億元巨額資金，在南京和鎮(zhèn)江拿了9塊土地，幾乎是昂貴的土地，由于新房限價(jià)令、樓市控制等原因，至今所有搖滾都位居南京十大悲劇住宅企業(yè)之首。

南京各地區(qū)的最高房?jī)r(jià)

過(guò)去兩年樓市繁榮時(shí)期，這些住宅企業(yè)在南京，頭熱拿貴的土地，地價(jià)和周邊房?jī)r(jià)一樣，面粉比面包還高。 南京實(shí)行嚴(yán)格的新房?jī)r(jià)格限制令，所以誰(shuí)吃虧(比如河西新房?jī)r(jià)格限制4.5萬(wàn)/㎡，葛洲壩南京中國(guó)政府現(xiàn)在開盤的話4.5萬(wàn)/㎡，葛洲壩大樓價(jià)格45213元/㎡，一套吃虧)，以多個(gè)高價(jià)沉默 結(jié)果，這些昂貴的土地至今一次也沒(méi)有靠近過(guò)。

要在南京取土地，你必須知道土地費(fèi)用不要一次重復(fù)支付，而且?guī)缀醣仨毷亲约旱馁Y金(現(xiàn)在連銀行資金都沒(méi)有用)。 高額的資金價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)的上市時(shí)間，很多住宅企業(yè)的城市總，營(yíng)銷總晚上睡不著覺(jué)。 整天不籌集資金，資金的價(jià)格就不能消除，每天有n輛奔馳s跑長(zhǎng)江。 燃燒的是上司的錢還是國(guó)有資產(chǎn)，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？ 只有職業(yè)經(jīng)理。

二、南京已經(jīng)有地王虧損，停工，以一批高價(jià)入獄

每一輪，站在地價(jià)高崗上的住宅企業(yè)都是最痛苦的。 這個(gè)歷史上最嚴(yán)格的控制，南京多個(gè)擁有昂貴土地的住宅企業(yè)，都深得扎實(shí)，動(dòng)彈不得。 悲傷的催促例子不勝枚舉，在這里寫幾個(gè)。 稍后分析200億元以上的土地資金放入所有夾克的中海地產(chǎn)。

1、南京第一位赤字地王:麒麟京奧港未來(lái)墅已經(jīng)徹底停止，業(yè)主擔(dān)心爛尾巴，有可能被收購(gòu)

在這個(gè)控制周期下，引起全國(guó)媒體報(bào)道的悲劇例子是南京麒麟的最高地價(jià)大廈京奧港未來(lái)墅。 據(jù)揚(yáng)子晚報(bào)報(bào)道，年4月15日，麒麟板塊新地王經(jīng)過(guò)61次瘋狂競(jìng)爭(zhēng)誕生，被京奧港以47.6億元采摘，樓面價(jià)格達(dá)到22353元/㎡，迄今為止麒麟板塊的最高地價(jià)為8260元/㎡。 京奧港擁有土地時(shí)，周邊大樓的售價(jià)為17000元-22000元/㎡，不及京奧港大樓的地價(jià)。

年9月11日，北京奧港未來(lái)墅收到了前154套房來(lái)源的預(yù)售證。 平均價(jià)格為25884元/㎡，僅比大樓地價(jià)高3500元/㎡，被稱為南京第一位赤字地王，開盤銷售不好。 由于借款到期或赤字，京奧港的未來(lái)墅完全停止，陷入收購(gòu)的謠言。 傳聞?wù)f是被融創(chuàng)收購(gòu)的。

2、南京單價(jià)最高的土地:葛洲壩南京中國(guó)府，大樓地價(jià)達(dá)到45213元/㎡，高于周邊房?jī)r(jià)，至今無(wú)法接近。

年5月3日，葛洲壩以31.4億元競(jìng)爭(zhēng)南京最貴的土地，大樓地價(jià)45213元/平方米，建成葛洲壩南京中國(guó)府。 開發(fā)者想賣7萬(wàn)-8萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在河西的新房子價(jià)格為4.5萬(wàn)元/㎡。 我知道。 如果開了，賣一套損失。

葛洲壩南京中國(guó)府什么時(shí)候可以開設(shè)銷售？ 只能說(shuō)很遠(yuǎn)。 擁有土地快兩年了。 我知道資金的價(jià)格有多高。

三、南京合計(jì)金額最高的土地: 98.1億元獲得中華門商業(yè)綜合體，至今未能開設(shè)

年情人節(jié)( 2月14日)，招商龍頭經(jīng)過(guò)395次漲價(jià)，以98.1億元獲得中華門32萬(wàn)平方米巨無(wú)霸商業(yè)綜合體g98地塊，成為全市總額最高的地塊。 項(xiàng)目有很多商業(yè)用地，除了商業(yè)，還建設(shè)商業(yè)別墅、公寓。 招商水龍頭宣布將與碧桂園、香港合作開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目。 開發(fā)者說(shuō)年上半年南京大廈市微信平臺(tái)必須在年內(nèi)捐款，結(jié)果至今沒(méi)有捐款，坐牢。

除了以上三個(gè)樓盤外，南京還有很多昂貴的地方，在深度套路中，如華夏幸福以23883元/㎡樓的地價(jià)獲得江寧東山的g70地塊，融僑以19476元/㎡樓的地價(jià)獲得江寧青龍山國(guó)際生態(tài)新城g18地塊，金輝

今天別一一說(shuō)了，下次再說(shuō)。 現(xiàn)在讓我來(lái)談?wù)勥@家南京昂貴土地的十大悲劇住宅企業(yè)第一位的中海房地產(chǎn)。 通常，人沒(méi)有觀察到以這種平靜著稱的中央企業(yè)，為什么在這個(gè)南京的地租潮中，踏入高處，同時(shí)默默地封閉了200多億地租資金。

四、南京八塊地一個(gè)也沒(méi)有上市，鎮(zhèn)江地王開盤冷，中海202億地資金都入獄

經(jīng)過(guò)南京漫長(zhǎng)沙坑的房地產(chǎn)老總，淡淡地說(shuō)，中海可能是這家南京昂貴土地被關(guān)押的住宅企業(yè)中受了最內(nèi)傷的。 內(nèi)傷是指從外面看不見，但內(nèi)部的傷很嚴(yán)重。

南京大廈市深度調(diào)查的結(jié)果表明，南京十大納地套的牢房企業(yè)，最悲慘的不是京奧港，而是中海。 理由如下。

1、最近兩年，中海在南京和相鄰城市鎮(zhèn)江取了9塊土地，幾乎踩在了高分。 鼓樓濱江的中海桃源里(大樓地價(jià)22373元/㎡)等多個(gè)土地是當(dāng)時(shí)的地區(qū)最高地價(jià)。 江祿口g23地塊大樓地價(jià)為11199元/㎡，周邊翠屏城等大樓新建價(jià)格為1.2萬(wàn)元/㎡； 鎮(zhèn)江中海潤(rùn)江府大樓的地價(jià)為9450元/㎡，與周邊房?jī)r(jià)相同，至今仍是鎮(zhèn)江地王。

2、這兩年，中海在南京和鎮(zhèn)江，僅取得土地的資金就達(dá)到了202.25億元，可以說(shuō)是取得南京土地的資金最多。 這筆巨資現(xiàn)在幾乎被關(guān)進(jìn)了所有的監(jiān)獄。 價(jià)錢貴得驚人。

3、由于取地價(jià)格普遍較高，而且在南京實(shí)行嚴(yán)格的新房限價(jià)政策等理由，中海至今一次也沒(méi)有靠近南京的8塊土地。 所有的夾克都很結(jié)實(shí)。 在年半前擁有的中海桃源，1、2號(hào)樓都建設(shè)到19樓，但由于被政府限制價(jià)格等理由，即使開盤時(shí)間推進(jìn)，現(xiàn)在也沒(méi)有開盤。 為了回收資金，中海桃源去年9月獲得了193套精裝公寓的銷售許可，但至今還沒(méi)有開盤，原因還是個(gè)謎。

4、中海取的9塊土地，只有鎮(zhèn)江中海潤(rùn)江府于今年2月4日開盤一次，但開盤很冷，當(dāng)天的除化率不到40%。 同日，中海潤(rùn)江府提供優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)格為1.6萬(wàn)-2.05萬(wàn)元/㎡，略低于銷售許可價(jià)格，但當(dāng)天發(fā)售的425套房還不到40%。 這也是鎮(zhèn)江樓市的象征，說(shuō)明鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)有天花板。 中海那邊的恒大華府對(duì)此感到失望，馬上靠近。 恒大的有人說(shuō)“中海開得不好，我們也沒(méi)有自信”。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，中海對(duì)鎮(zhèn)江樓市過(guò)于樂(lè)觀，擁有土地，結(jié)果絆倒了，但第一是都市圈三線城市的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致誤判，預(yù)計(jì)至少兩三年后解決。

5、房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)，中海更高周轉(zhuǎn)，以強(qiáng)勁的價(jià)格管理聞名于世。 遺憾的是，南京中海這一輪登上了高分，疲于南京新房限價(jià)政策，困得像野獸一樣，動(dòng)不了，只能關(guān)押在這里。

正如融創(chuàng)集團(tuán)董事局主席孫宏斌所說(shuō)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)首先是“地購(gòu)高”，地購(gòu)高就沒(méi)人能做，地購(gòu)低就傻瓜賺錢。 中海在南京和鎮(zhèn)江擁有的這九塊土地，一方面地價(jià)昂貴，另一方面新房?jī)r(jià)格嚴(yán)格，南京八塊土地尚未上市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)期，鎮(zhèn)江之王又開盤寒冷，背后全部留置了202.25億元土地資金。 比起京奧港的未來(lái)Shu47.6億元的土地資金被留置，必須斷臂生存，被全國(guó)媒體報(bào)道。 留置了中海這202.25億元的土地資金，這是真正值得領(lǐng)域深思的大事。

五、南京昂貴的房地產(chǎn)企業(yè)都艱苦支持等待變化，政府放寬限價(jià)令，希望盡快解決

現(xiàn)在，很多占領(lǐng)了中海、京奧港、葛洲壩等南京高價(jià)土地的住宅企業(yè)，都很苦惱。 你在等待什么變化？ 南京新房的限價(jià)令放寬了。 二是樓市再次繁榮。 那樣的話，可以用這些昂貴的方法解決。

但是，南京新房的限價(jià)令會(huì)放寬嗎？ 在中央三令五申強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)限制的大環(huán)境下，南京即使放寬限價(jià)令，幅度也很小，另外，樓市再次繁榮，期待房?jī)r(jià)再次上漲，至少今年是癡人說(shuō)夢(mèng)。

最后我們看到中海在南京和鎮(zhèn)江的九塊土地上，看看地價(jià)和周邊的房?jī)r(jià)，看看為什么現(xiàn)在還不能開設(shè)。

1、中海桃源里:地價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄，至今未開盤。

土地狀況:去年9月23日，中海地產(chǎn)以合計(jì)20.8億元獲得城北g34商住混合地塊，大樓地價(jià)為22373元/㎡，成為當(dāng)時(shí)的南京地王、城北新地王。

樓盤動(dòng)態(tài):開店時(shí)間未定。 共計(jì)497套房。 主力戶型約為143-195㎡，分布在1、2、4、5、6號(hào)樓。 三樓是面積約66-93㎡的兩個(gè)房間和三個(gè)房間的小戶型。 房?jī)r(jià)未定。

周邊房?jī)r(jià):世茂外灘新城:近期計(jì)劃發(fā)售二期最后一棟9號(hào)樓，共計(jì)588套房，精裝交付，前期平均價(jià)格35900元/㎡。 恒盛金陵灣:銷售少量躍層戶型。 平均價(jià)格為37499元/㎡。

2、中海燕子磯g51 :大樓地價(jià)1.79萬(wàn)/㎡，建造1.2萬(wàn)/㎡的人才房間，實(shí)際大樓地價(jià)更高

土地狀況:去年10月25日，被中海以合計(jì)金額49.1億元取現(xiàn)，大樓地價(jià)17932元/㎡，不需要出售現(xiàn)房。 這個(gè)項(xiàng)目由中海和安居共同開發(fā)。

樓盤動(dòng)態(tài):開設(shè)時(shí)間未定。 項(xiàng)目計(jì)劃已經(jīng)完成，一共計(jì)劃了18棟高層住宅。 建設(shè)建筑面積12080㎡以上的人才房間(包括租賃住宅)，建設(shè)后無(wú)償交給政府。

周邊房?jī)r(jià):現(xiàn)在燕子磯新城空白價(jià)格為2.58萬(wàn)元/㎡，精裝價(jià)格為3萬(wàn)元/㎡。

3、中海江浦g54 :實(shí)際大樓地價(jià)超過(guò)2萬(wàn)/㎡，如果遇到價(jià)格限制，有可能出現(xiàn)赤字

土地狀況:年10月25日，被中海拿走18.4億元，大樓地價(jià)19982元/㎡，達(dá)到最高價(jià)格，需要銷售現(xiàn)在的房間，保護(hù)室面積1200㎡，實(shí)際大樓地價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/㎡。 項(xiàng)目計(jì)劃建造16棟住宅。

樓盤動(dòng)態(tài):開店時(shí)間未定。 周邊的房?jī)r(jià)也以2.4萬(wàn)元/㎡的價(jià)格出售。 如果受到政府的嚴(yán)格限制，有可能出現(xiàn)赤字。

4、中海城南g43 :現(xiàn)房銷售，周期長(zhǎng)，開盤時(shí)間未定

土地狀況:年9月20日，城南g43地塊、商住、城市軌道交通用地、被中海以43.2億占領(lǐng)，大樓地價(jià)17956元/㎡，需要在現(xiàn)房銷售。

樓盤動(dòng)態(tài):開設(shè)時(shí)間未定。 根據(jù)項(xiàng)目環(huán)評(píng)公示，該地塊計(jì)劃建設(shè)17棟住宅大樓、5棟商業(yè)大樓、1棟商務(wù)混合大樓。

5、中海小龍灣g40地塊:商行地塊，開盤時(shí)間未定

土地狀況:去年7月12日，小龍灣g40商經(jīng)營(yíng)混合用地，被中海以合計(jì)金額13.25億奪走。

樓盤動(dòng)態(tài):上市時(shí)間未定。 項(xiàng)目建設(shè)酒店式公寓2棟、寫字樓3棟、商業(yè)樓1棟、垃圾中轉(zhuǎn)站1棟及輔助用房。

6、中海鼓樓濱江g81 :商品房區(qū)劃，開盤時(shí)間未定

土地狀況:去年12月16日，中海獲得鼓樓濱江g81商混合用地，成交總額17.5億美元。

樓盤動(dòng)態(tài):上市時(shí)間未定。 項(xiàng)目計(jì)劃辦公樓、公寓。

7、中海祿口g23 :大樓地價(jià)1.1萬(wàn)/㎡，建造1.1萬(wàn)㎡的保障房，周邊新建住宅價(jià)格1.2萬(wàn)多/㎡。

土地情況:年7月7日，在中海以合計(jì)7.3億取廬口g23地塊，地塊性質(zhì)為兩種居住用地，大樓地價(jià)11199元/㎡，保障房面積1.1萬(wàn)平，現(xiàn)房銷售。

樓盤動(dòng)態(tài):預(yù)計(jì)今年下半年上市。 分區(qū)申報(bào)名為云祿花園，宣傳名未定。 建設(shè)14棟住宅( 9、10號(hào)樓為保護(hù)室)、1棟社區(qū)中心、商業(yè)輔助用房及配電用房。

8、中海六合g19 :大樓地價(jià)8949元/㎡，建設(shè)1.96萬(wàn)㎡的保護(hù)室，價(jià)格不低

土地狀況:年7月5日，六合g19地塊以7.5億競(jìng)爭(zhēng)到中海，大樓地價(jià)8949元/㎡，達(dá)到最高價(jià)格，需要出售現(xiàn)房。 必須另外建設(shè)19600平方米的保護(hù)室，無(wú)償交給政府。

樓盤動(dòng)態(tài):上市時(shí)間未定。 項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)11棟住宅、2棟保護(hù)房和部分底商、配套用房。

周邊房?jī)r(jià):冠城大通青郡:目前房源未銷售。 后期的推進(jìn)計(jì)劃被擱置了。 前期的平均價(jià)格為13800元/㎡。 區(qū)域內(nèi)二手房的掛號(hào)費(fèi)約為13000-15000元/㎡左右。

鎮(zhèn)江地王中海潤(rùn)江府:開盤很冷，當(dāng)天的轉(zhuǎn)化率不到40%。

土地狀況:年5月31日，中海在鎮(zhèn)江以合計(jì)金額25.2億元取得潤(rùn)滑州r1703地塊，大樓地價(jià)達(dá)到9450元/㎡，成為鎮(zhèn)江之王。

樓盤動(dòng)態(tài):今年2月4日首次走近，發(fā)布8棟樓425套，面積104-153㎡，精裝平均價(jià)格1.6-2.05萬(wàn)。 開盤當(dāng)天只賣了不到40%。 也是鎮(zhèn)江豪宅市場(chǎng)的象征，對(duì)面的恒大華府缺乏這種自信。

到了控制期，前期獲得高價(jià)住宅企業(yè)的話，就會(huì)陷入痛苦的時(shí)期。 這個(gè)回合的控制到什么時(shí)候？ 誰(shuí)來(lái)買這些昂貴的東西？

擁有越來(lái)越多昂貴土地的悲劇住宅企業(yè)，今年會(huì)如何應(yīng)對(duì)呢？ 京奧港未來(lái)像墅一樣斷臂活著，降價(jià)賣給其他開發(fā)者嗎？ 我們擦亮眼睛……

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